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Garantias no contrato de locação urbana face à luz da Lei 8245/91

         As garantias são o principal instrumento para assegurar o cumprimento da obrigação no contrato, no caso das locações constituem um fator fundamental na manutenção do equilíbrio entre as partes. 

A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, em um de seus artigos apresenta o seguinte texto in verbis:
          Art. 37 No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
          I - caução;
          II - fiança;
          III - seguro de fiança locatícia.
          IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
       Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

         A lei do inquilinato de forma taxativa estabelece as modalidades de garantia na relação locatícia, vedando a possibilidade de acumulação de garantias, ou seja: somente é autorizada uma garantia em cada contrato de locação, seja residencial, não residencial ou por temporada.
       Esse artigo da supracitada lei regula as garantias locatícias e possibilita aos contratantes uma maior autonomia para estipular na locação, ao conferir ao locador o direito de exigir dos locatários uma dessas formas de garantias.


Seis dicas para adquirir seu Imóvel

1. Orçamento

O primeiro passo para conseguir comprar um imóvel é verificar seu orçamento. Verifique quais são as contas fixas que possui (aluguel, condomínio, luz, água, telefone, TV a cabo etc) e quais são as contas variáveis (cartão de crédito e supermercado, por exemplo). Além disso, é necessário contabilizar os passeios e os momentos de lazer.

Para isso, é importante ter uma ideia real dos gastos que tem todos os meses. A melhor maneira de fazer isso é adotar uma planilha financeira. Existem vários modelos na internet, mas você pode fazer uma no Excel ou até mesmo em um caderno. O ideal é anotar todos os gastos (até mesmo aquele cafezinho), categorizando-os. Assim, consegue-se saber onde está indo mais dinheiro e precisa ser economizado.

Para o corretor, essa informação é importante porque permite indicar ao cliente qual a porcentagem que ele pode comprometer da renda para conseguir pagar o imóvel. Também é possível indicar as opções mais adequadas de financiamento.

2. Economia

Se você está pensando em comprar um imóvel, você já deve estar economizando ou se planejando para guardar dinheiro. Essa atitude é crucial para viabilizar a aquisição da casa própria, que exige uma entrada e, nos casos de imóveis na planta, pagamento de chaves, reforços e parcelamentos mensais.

Para conseguir economizar, é preciso conhecer o orçamento que se tem e começar a guardar dinheiro, cortando principalmente o que é supérfluo. Atente também para outro vilão da economia: o cartão de crédito. Tente diminuir ao máximo o valor da fatura, evitando fazer novos parcelamentos.

O dinheiro economizado pode ser inserido na poupança ou em um investimento. É preciso saber que a poupança rende menos, mas permite sacar o valor a qualquer momento, sem o pagamento de taxas. No caso dos investimentos, alguns permitem sacar depois de um curto prazo, outros somente após um longo prazo. Também existem investimentos que, ao sacar o dinheiro, requerem o pagamento de taxas. No entanto, o retorno do investimento tende a ser muito maior que o da poupança.

A função do corretor nesse momento é saber indicar a melhor opção de entrada, que, algumas vezes, pode ser parcelada. Também é importante fazer uma pré-qualificação do cliente, verificando se ele tem os requisitos necessários para financiar o imóvel, ou seja, se o banco aprovará seu financiamento.

3. Imóvel

O próximo estágio é definir o tipo de imóvel que se quer e comparar com a realidade do cliente. Muitas vezes, ao adquirir um imóvel, as pessoas não têm noção de valores ou do tipo de imóvel que podem comprar. Isso é absolutamente normal e um dos papéis do corretor é indicar um imóvel que atenda às demandas do cliente e, ao mesmo tempo, se encaixe no orçamento que ele possui.

No entanto, antes de falar com um corretor, você precisa pensar sobre o que deseja. Verifique quais são as características desejadas no imóvel (quantidade de quartos, garagem,  preço mínimo e máximo, se estará pronto ou na planta, etc).

4. Pesquisa

O processo de pesquisa de um imóvel inclui a verificação de opções pela internet e diretamente nas imobiliárias, além da conversa com corretores. Com a definição do tipo de imóvel e as características necessárias, é possível definir filtros para a pesquisa que tornarão o processo mais assertivo.

Considere também os valores e as regiões em que os imóveis estão localizados pois todos esses elementos são importantes. O corretor também pode fazer comparativos, indicando a melhor opção tanto em termos financeiros quanto em expectativas.

5. Visitas

A última etapa é a visitação. Nesse momento, você já está organizado e possui o dinheiro necessário para comprar um imóvel. Avalie todos os cômodos, verifique se os móveis (caso existam) estão bem conservados e se é necessário fazer muitas reformas. Com o corretor, verifique formas de pagamento, valor da entrada, prazos e formas de financiamento.

6. Compra

Depois de todas essas etapas, chega a hora de comprar o imóvel e realizar o seu sonho. Aí é só aproveitar! Venha Conosco

COMO AVERBAR SEU IMÓVEL 

Antes de se discutir a averbação, vamos entender a diferença entre “registrar” e “averbar”.

Os dois atos são realizados em cartórios de registro oficiais. Registram-se nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, compra e venda, entre outros. A averbação cuida de modificar o ato do registro por alguma razão relevante.
Quando o proprietário decide construir uma casa em seu terreno, por exemplo, ocorre alteração no registro do imóvel. Neste caso solicita-se a averbação da construção, que nada mais é que uma alteração ao registro que trata de adicionar a construção de um imóvel no terreno em questão. Para averbar um imóvel, sua situação deve estar totalmente regular.
Esta regularização começa antes mesmo do início da obra. De posse do projeto arquitetônico o proprietário deve requerer uma licença (alvará) para iniciar a construção. Este alvará é expedido pela prefeitura municipal após a aprovação do projeto. Uma vez comunicada a conclusão da obra, a prefeitura despacha os documentos de Certidão de Construção e Habite-se, que juntamente com a Certidão Negativa do INSS são averbados na matrícula do lote, passando a existir oficialmente a construção no terreno.
Abaixo segue a lista dos documentos para a averbação de construção ou ampliação de construção. Confira:
1) Requerimento do interessado, com firma reconhecida, dirigido ao Oficial de Registro de Imóvel da localidade do lote, solicitando a averbação da construção;
2) Habite-se, expedido pela prefeitura;
3) Certidão de conclusão da obra, expedido pela prefeitura, informa o número dado à casa construída, bem como a metragem da sua construção;
4) Certidão Negativa de Débito (CND),  emitida pela Receita Federal após quitação dos débitos com o INSS da obra.
Os cartórios de registro de imóveis pedem de 20 a 30 dias de prazo para concluir os processos de averbação. Uma vez efetivada e registrada a alteração na matrícula do terreno, a construção passa a existir oficialmente.

É basicamente isso. Boa sorte!

 
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